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海外房产投资:住宅地产VS商业地产

来源:启航       阅读:0 次

2016年中国企业在全球投资比上年增长50%,是2012年投资规模的两倍,创下了中国对外投资的历史纪录。

海外房产房屋的种类很多:别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而这些可以把它分为两大类:住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。住宅地产对于投资者来说更容易理解,因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。而商业地产比较倾向于有经验的投资者,因为商业地产比较稳定、能获净现金流,而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。

如果投资人手头资金充裕的话,投资商业地产可能比投资住宅地产更有利。随着对国际贸易了解的增多,越来越多的人愿意走出国门投资海外房产。那么,到底应该投资什么类型的呢?不妨看看下面的分析。

一、海外住宅地产的优势

投资者不需要有很多的投资经验就可以轻松投资,一般净回报率为5%~10%。美国很多城镇,在中产阶级社区中,常见的一套3居室住宅售价一般在10~20万美元,年租金收益在5~8%。这是非常基本的投资类型。

另外,共管公寓(Condos)或公寓套房(Apartment)也十分受投资者欢迎,因为不太需要亲自去维护,社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5~15万美元左右,净回报率达到6~10%。

二、海外商业地产的优势

全球房产大部分都是商业房,有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房,因为商业地产比较稳定、能获净现金流,而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。

如果投资人手头资金充裕的话,投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。商业地产可用于办公或注册公司用;商业地产一般建在较繁华地带,升值空间相对较大。

商业地产一般租期较长,很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持,而且租期比较长,而住宅房一般是签一年的,那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。

业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支(包括时间和金钱)虽然很大,但从另一个角度来说,商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。商业地产不会受到通胀压力。付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押贷款利率减少和货币贬值享受减税。因为商业地产比较大,设施也比较复杂,所以,商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。

地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买,收益大概是5%。主要来自资本增值和杠杆,如5~15年的抵押贷款。但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处,均价都在14~16万美元,合同期5年,净收益大概在9%。

随着美国经济的复苏,住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资,很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产,而这些地区一般都租金高,空置率低。