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如何判断海外房地产的投资价值?

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租金收益率、房价收入比、升值前景、房屋抵押贷款的利息成本、房屋交易成本以及移民政策、汇率风险是海外资产配置的重要考量因素。

着经济全球化的发展,海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。

一、对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因

一般而言,选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求:首先,适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样,资产价格存在较大差异,通过跨境配置资产,可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响。

其次,通过资产多元化,对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”,应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币,放在同一个国家。

最后,随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育,资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配,也是促成资产海外配置的重要因素。

发达国家的投资结构数据表明,居民海外资产占全部资产的8%-10%左右。其中,海外资产占比最高的是日本,这也是其GNP远远高于GDP的决定性因素。其次,是德国和加拿大,德国 “海外投资”占比较高,这是与欧盟的自由投资制度环境有关。而加拿大是移民大国,本国实业的发展滞后于国民财富的增长,大量投资移民带来的财富依然以海外资产为投资标的。

未来,随着中国的对外开放和居民财富的积累,海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。

二、全球主要城市的住宅投资价值分析

考量一个城市住房价格的相对水平,通常由当地的租金收益率,收入房价比就能得出基本结论。而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间,要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度,以及当地货币政策和流动性环境,包括抵押贷款的利息成本,汇率风险等。

1.租金收益率

从租金收益率来看,大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图领跑全球主要城市的租金收益率水平,其租金收益率水平均在5%以上;其次是多伦多、纽约、温哥华、东京和巴塞罗那,其平均租金收益率都在4%以上,明显高于国内金融资产的无风险收益水平,投资以上城市房产具有较高且稳定的回报率。而首尔、巴黎的租金回报率相对较低,如果房价中长期没有较为确定的升值预期,则当地房地产不是有吸引力的投资标的。

2.收入房价比

从统计数据来看,在全球主要城市中,房价收入比处于低位的有西雅图、洛杉矶、墨尔本、多伦多、柏林以及阿姆斯特丹和奥克兰,房价收入比均在10倍以下,表明相对于当地居民的平均收入而言,房价处于较低的水平。纽约虽然绝对房价不低,但由于当地收入水平高,房价的相对水平也不高。而伦敦、新加坡、罗马和首尔的房价相对水平就比较高了。

3.目前房价的相对水平及住房升值的预期

根据2007年金融危机以来的房价统计数据,温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、奥克兰、伦敦、新加坡、首尔等9个城市的房价,已恢复且超过金融危机前的房价,创出历史新高;西雅图、东京、巴黎和柏林房价基本恢复到2007年的水平;而纽约、洛杉矶、大阪、罗马和巴塞罗那、阿姆斯特丹的房价仍然低于危机之前,属于相对较低水平。

此外,宏观经济增长水平和房价的偏离度是重要考量指标。目前大多数发达国家的宏观经济增速呈下滑趋势。与之相对应的是,这些国家的房价也相对比较疲软,唯有美国例外,宏观经济和房价呈现双增长的态势。但从增长幅度来看,房价涨幅仍然滞后于经济复苏;而其他发达国家的经济基本处于“比烂状态”,GDP增速均为负值。

综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标,可以初步判断,除了美国以外,随着经济复苏,意大利、西班牙、法国和新西兰的房价升值前景都较为乐观(新加坡和德国的房价水平受到政府政策调控,市场波动相对较小)。

  1. 当地利率水平和住宅按揭成本

当前全球处于低利率时代,美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点,回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同,各个国家的住房抵押贷款利率相差很大,这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。从置业成本来看,与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率。

从统计数据来看,住房抵押贷款利率相对较低的有英国、新加坡、加拿大、日本、法国和德国,都在2%以下;澳大利亚、西班牙和新西兰的住房抵押贷款利率高达5%以上,购房的现金成本较高。

三、全球最具有投资房地产价值的国际性城市

1.评估房地产投资风险收益的变量及权重

除了上述提到的六大因素以外,汇率风险是海外资产配置的重要考量因素之一。因此,我们在评估海外城市房地产投资风险收益的变量时,加入了汇率变动风险因素(见表1)。

鉴于大多数国家的住宅交易综合成本都在15%以上,且发达国家的房价变动相对缓和,绝大部分房屋交易的相隔年限都在三年以上,有些投资者甚至以出租为目的,使得租金收益率成为置业者考量资产配置的重要因素,因此权重最高设为30%;其次,以投资为目的大部分置业者最后都有出售持有物业的需求,对所购资产未来价格的预期是其配置决定的另一层重要因素,但发达国家的房地产价格变动比较温和,因此权重低于租金收益;房价收入比、贷款成本、交易成本和移民政策都是对当地房地产市场的需求有一定影响,从而影响房价及房租的变动,但不是最重要的因素,因此权重较低。

甄选对十大国际性城市房地产投资综合指数的排名,主要依据表中的7项分类指标及其权重设置,并进行单项排名。每个单项排名的最高分是10 分,分数按照排名的降序依次递减。最终的计算方法是将每个城市在单项类别的排名得分与该类别权重相乘,最后将8项分数相加得到一个总分,并进行综合排名。

  1. 全球最具有投资价值的国际性城市

根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名,可以得出以下结论:

洛杉矶、西雅图、纽约和大阪的风险收益综合评分在80分以上,是海外购置房地产的首选城市,其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那,其投资风险收益综合分数在70分以上。此外,东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。

鉴于当地的移民政策、房地产价格管制政策以及汇率风险等因素的考虑,不建议投资首尔、墨尔本、悉尼及新加坡的房地产(见表2)。

结论:综上所述,根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比、属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名,全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪。