首页 >> 海外地产 >> 城市的产业结构和开放性决定其国际化程度

城市的产业结构和开放性决定其国际化程度

来源:启航       阅读:0 次

一个城市的产业结构和经济地理位置,对其国际化程度具有非常重要的影响。从产业结构来看,著名高校数量以及跨国公司的数量、规模、旅游、文化(体育)及其相关产业在当地经济中的地位等因素都直接影响城市的国际化程度,同时影响海外移民的宜居性。城市的国际化程度越高,交通越方便,流动人口越多,当地不动产的流动性也越高。

从产业结构来看,法国、西班牙,日本和新加坡是国际化程度较高的国家,其旅游收入占GDP的比重明显高于其他发达国家。由于旅游及相关产业发达带来的不仅是收入,还有适宜海外人士生存的外部文化环境,因此,这些国家的城市住宅流动性相对较高。

中国居民海外置业的区域偏好和海外移民的区域偏好密切相关

从统计数据来看,目前中国居民海外置业的主要国家也是美国、加拿大,其次是澳大利亚,澳大利亚虽然教育体系不如欧洲发达国家,但她是“全球最安全的国家”,不仅经济和工作最稳定,同时拥有完善的医疗保障体系。因此,大量华人在当地置业。调查数据显示,6成以上中国投资者选择在上述三国置业。其中洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图成为国人移民海外最为青睐的城市。此外,由于语言及文化背景等因素,英国、新加坡、香港和新西兰也是我们筛选海外国际性城市的时候所考虑国家和区域。

不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合

最近五年来,随着越来越多的国内居民选择海外教育,。从2010年至2015年,前往美国的留学人口从15.8万增长到30.4万,五年翻了一倍。前往加拿大的留学生规模从5.7万增长到11.1万,增幅95%;其他前往英国、德国、日本和新西兰的留学生也分别有10%至60%的增幅,只有法国、韩国和澳大利亚的留学生规模呈现平稳甚至下降趋势。这和当地的移民政策和对外籍人士投资地产的税收歧视政策有密切关系。以澳大利亚为例,2017年4月18日,继澳大利亚政府宣布正式取消澳洲移民457工作签证后,4月20日,再次宣布提高外国人加入澳大利亚国籍的准入门槛,如提高英语考试难度、限制入籍考试次数、要求申请人证明融入澳洲社会的方式并将外国人最短居住期限从1年增加到4年。这使得海外人士移民澳大利亚的几率下降;法国在住房销售增值税方面对外籍人士采取歧视政策,非欧盟居民在出售住宅的时候,必须课以33%的高额税收,比当地居民高出68.3%。

与此同时,海外移民数据也呈现相似的特点。根据统计,中国居民的主要移民国家是德国、美国、英国和加拿大。其次是日本、澳大利亚、意大利和西班牙。十年前,中国的富裕家庭把孩子送往美国、加拿大、英国、德国留学,之后,美国、英国、加拿大和德国等逐渐成为热门的移民国家。从最新的留学数据来看,未来三年,美国、加拿大和英国仍然将是移民最热门的国家。

由于许多国内居民购置海外房产和子女教育及移民需求相关,因此我们把“国际性大城市”的房地产投资价值分析锁定在上述8个国家。