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斐济土地使用情况

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斐济绝大部分土地为土著土地,土著土地为家族或部落所拥有。土著土地和国家土地占斐济整个土地面积的91%,这部分土地只能用于租赁,而不能出售。
1874年,经大多数斐济大酋长的提议和签字,斐济与英国签署了英国兼并斐济各岛的割让契约,斐济由此成为英国的一个殖民地。
尽管该割让契约确立了英国对斐济的主权统治,并且表明斐济所有的土著土地随之即成为英国皇家土地,但是这些却从没有得到真正地执行,斐济土著土地仍旧掌握在土著地主手中。
数年后英国殖民政府曾拟就斐济的土地制度作出一些其它的制度安排,但最终还是认为维持现有的土地体系,认为只要部落或家族仍然存在,则该土地的使用权仍然属于土著土地主;如果部落或家族已消亡,该土地则变更为皇家土地。土地未经政府的许可不得出售,但政府鼓励土地租赁。推行这一政策的目的是防止土地主因目光短浅而浪费自己的土地资源,因为在英国殖民统治之前,斐济的土地主已经将他们的许多土地转让出去,长此以往,他们将可能让渡所有的土地。
在英国殖民统治下,不管英国殖民者还是斐济人都认为斐济土著土地主靠着英国殖民者的恩赐来拥有自己的土地,他们每年通过耕种自己的土地并收获果实来向殖民统治者显示忠诚和崇敬。
斐济于1970年摆脱英国的殖民统治获得独立。独立后的斐济政府在土地制度方面除了在个别地方稍作修改外继续沿袭过去的土地政策,这些修改包括将皇家土地划分为三个类比,即A,B和C三类皇家土地。
A类皇家土地指那些随着土地主的死亡而变更为皇家土地的那部分土地;B类皇家土地指那些有理由相信土地单元产权已经到期但有可能该土地单元的地主仍然活着的那部分土地;C类皇家土地是指那些自斐济独立后由政府收回的土地,主要是政府从原殖民制糖公司手中购买的永久产权土地。
独立后的斐济政府已经将A类和B类皇家土地转变成斐济土著人的产权。斐济目前的土地制度存在许多争议。不仅各部落之间就土地的归宿问题存在争议,土地是否仍旧仍然租赁出去用于种植甘蔗和其它农业种植也存在诸多争议。过去的十年里,许多租赁到期的土地未能得到续租,一些租赁土地进行农业种植的农民不得不放弃耕种多年的土地,由此引发了斐济的甘蔗种植和制糖业以及其它农业生产的许多问题。
现在斐济的许多土著土地依然未得到耕种,但这一现象将可能随着国际市场稻米,面粉以及玉米等粮食价格的大幅度攀升而得到根本的扭转。
幸运地是,斐济的土地资源能够养活本国人而且还可以发展期充满生机的出口市场。但是是否具备土地以及斐济的政治家是否具有远见将显得至关重要。
斐济的土地种类分为四类,第一类是斐济土著土地(Native Land),占斐济土地总面积的82.9%;第二类是国家土地(Government Land),此类土地约占8.4%;第三类是自由保有土地(Freehold Land),此类土地约占8%;最后一类是罗图门部落拥有的土地(Rotuman Community owned),此类土地约占0.24%。
斐济土著土地(Native Land)为斐济部落氏族拥有,是土地主作为特殊用途的储备土地。这类土地不能出售,未经土地主的同意甚至不能用于对外租赁。非储备的斐济土著土地则可以通过斐济土著土地信托委员会进行租赁。斐济土著土地信托委员会(NLTB)是斐济土著土地主们授权并委托管理其土地的机构。政府则控制着约8.4%的土地,和斐济的土著土地一样,国家土地(Government Land)同样不能对外出售。国家土地通常是在需要用作住宅开发时才通过广告方式对外租赁。当然,一些特殊目的的项目需要租赁国家土地时政府也会予以考虑。 斐济土地的租赁性质一般有五类,即农业租赁土地,住宅租赁土地,商业开发租赁土地,工业租赁土地和特殊用途租赁土地。不同的租赁性质具有不同的条件和要求。租赁成本包括每年付给相关当局的费用和实际的土地租赁费。租赁权可以出售,转让和变更,但需要征得斐济土著土地信托委员会和斐济土地部门的许可。
用于工业用途的政府土地一般租赁期限最长为99年,每10年评估一次;斐济土著土地委员会用于租赁的土地的租赁期限为50年到75年,城市周边地区的土著土地租赁期要短一些。租赁土地一般要求在规定时间内进行相应的开发。
自由保有的土地(freehold land)大约占斐济总土地面积的8.4%,非斐济公民的外国投资者可以购买此类土地,第一次购买此类自由保有土地用于住宅的投资者不需要行政许可,但会要求有居住许可和/或工作许可。但如果土地面积大于1英亩时则需要得到斐济土地部门的批准。
斐济土地部关于土地交易的规定见土地交易法第137款。外购投资者购买面积大于1英亩的自由保有土地需根据土地销售法的相关规定依照以下程序向土地部长提出申请:
申请报告一式四份,要求提高所有需要的资料信息。 提供土地产权复印件(显示最近一次背书信息),用于证实当前的产权。买房或其合法代表应该同意出售该土地。如果土地面积超过1公顷(2.5英亩)(不管是开发土地或未开发土地),拟购买方需要出具所在国公安部门出具的无犯罪记录证明。如果拟购买方已经得到进入斐济和在斐济定居和工作的许可,则不需要出具所在国公安部门出具的无犯罪记录证明。 如果交易牵扯购买斐济现有的企业或在斐济成立新的企业,则拟购买方需要出具斐济贸易及投资局出具的批复复印件。
如果出售的自由保有土地的面积超过10公顷(近25英亩),则土地主首先需要在向土地部长申请之前在当地刊登出售广告。该广告应该在斐济的英文日报和斐济语的斐济电台(Radio Fiji)上各刊登两次。出售自有保有的土地小于10公顷(约25英亩)的则可直接向土地部长提出申请而不必提前刊登出售广告。 如果提交的文件材料完整齐全,通常自收到材料之日起两周内予以批复。